住まいラボ賃貸から購入・売却まで、住まいの比較と解説

賃貸の部屋探しの進め方と、物件検索サイト・アプリの選び方

公開日 文 住まいラボ
チェックリストと鍵、間取りの抽象イラスト

賃貸の部屋探しは、入居したい日から逆算して、物件探し、内見、申込と入居審査、契約、鍵の受け取りの順に進みます。お金の面では、毎月の家賃と共益費に加えて、敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用を、項目ごとに見積もりで確かめるのが基本です。仲介手数料には、法律に基づく告示で上限があります。居住用の部屋では、借主が事前に承諾していなければ、不動産会社が借主から受け取れるのは家賃の0.55か月分（税込）までです1。

物件検索サイトのSUUMO、LIFULL HOME’S、アットホームは、どれも不動産会社が出す物件の広告を載せるサイトです234。2026年10月19日に各サイトの賃貸ページで見た掲載件数は、SUUMOが9,421,260件、LIFULL HOME’Sが6,382,819件、アットホームが2,498,935件でした567。ただ、件数の数え方は各サイトのページでは確かめられなかったので、この差をそのまま部屋の数の差とは読めません。

部屋探しの流れと期間の目安

一般的な流れは次のとおりです。

  1. 予算と条件（家賃の上限、エリア、入居したい日）を決める
  2. 物件検索サイトで探し、不動産会社に問い合わせる
  3. 内見する
  4. 入居を申し込む
  5. 入居審査を受ける
  6. 重要事項説明を受けて契約し、初期費用を払う
  7. 鍵を受け取り、入居する

かかる日数について、国の統計で示したものは見つけられませんでした。比較しているサイトの1つであるSUUMOの解説記事（2026年5月14日更新）は、賃貸管理会社ハウスメイトマネジメントの伊部尚子さんへの取材をもとに、検索から入居まで、早ければ1〜2週間ほどで進むこともあるとしています。ただし1〜2週間は、すべて順調に運んだ場合の最短の目安です。実際には、気に入る物件がすぐに見つからなかったり、入居審査がなかなか通らなかったりして、数週間かかることも少なくないと紹介しています。入居審査には、郵送のやりとりを含めて1週間ほどかかるとしています8。入居したい日が決まっているなら、そこから審査と書類の準備にかかる日数を引いて、内見の時期を決めておくと日程が詰まりにくくなります。

探し方の実態は、国土交通省の「住宅市場動向調査」（令和7年度）で分かります。2024年4月から2025年3月に三大都市圏で民間賃貸住宅に入居した世帯に、部屋を探した方法を聞いたところ（複数回答）、「インターネット」が62.5%、「不動産業者」が42.4%でした9。

予算の決め方

家賃を収入の何割までに抑えればよいかについて、国が示した基準は見つけられませんでした。筆者は、よく聞く割合を当てはめるより、家計から毎月いくらまで払えるかを出すほうが確かだと考えます。

参考になる数字として、同じ住宅市場動向調査では、入居した部屋の月額家賃は平均83,381円、中央値74,000円、共益費の平均は月4,837円でした。家賃について「非常に負担感がある」「少し負担感がある」と答えた世帯は、合わせて53.9%です9。三大都市圏（埼玉・千葉・東京・神奈川、岐阜・愛知・三重、京都・大阪・兵庫）の数字なので、ほかの地域にはそのまま当てはまりません9。住みたい地域の相場は、3つのサイトとも用意している「家賃相場から探す」の入口で調べられます567。

毎月の支払いのほかに、契約を更新するときの更新料も予算に入れておきます。同じ調査で更新手数料がある世帯は44.4%で、月数は「1ヶ月ちょうど」が69.7%でした9。

初期費用の内訳

契約時に払うお金は物件ごとに違います。申込の前に不動産会社から見積もりをもらい、次の項目がそれぞれいくらかを確かめてください。

項目 どんなお金か 調査や制度で分かること
敷金（保証金） 家賃の支払いなど、借主が負う金銭の債務を担保するために貸主に預けるお金。部屋を返したあと、未払いの額を差し引いた残りが返される（民法622条の2）10 敷金・保証金があった世帯は51.9%、そのうち「1ヶ月ちょうど」が64.4%9
礼金 契約時に貸主に払う一時金 礼金があった世帯は43.1%、そのうち「1ヶ月ちょうど」が73.4%9
仲介手数料 仲介した不動産会社に払う報酬。上限は告示で決まっている（次の節）1 仲介手数料があった世帯は48.0%、そのうち「1ヶ月ちょうど」が69.7%9
入居月の家賃など 契約時に、入居する月の家賃をまとめて払うかどうかは物件で違う 統計は見つけられなかった
家賃債務保証の保証料 保証会社を使う場合に払う。国土交通省には家賃債務保証業者の登録制度がある（登録は任意）11 金額の統計は見つけられなかった
火災保険など 賃貸契約の条件として加入を求められることがある 本記事では扱わない
その他 上の項目に入らない費用 その他費用があった世帯は15.6%、平均29,977円（内訳は報告書のこのページでは分かれていない）9

調査の数字は三大都市圏で2024年度に入居した世帯のもので、月数の割合は「あり」と答えた世帯の中での割合です。仲介手数料の月数は、税込か税抜か、借主の承諾があったかどうかが報告書では分からないため、次の節の0.55か月と単純には比べられません。

同じ調査で、賃貸住宅で困った経験が「ある」と答えた世帯は25.1%でした。その世帯に普通借家での困りごとを聞くと（今の住まいに限らない）、契約時は「敷金・礼金などの金銭負担」が48.0%で最も多くなっています9。

仲介手数料の上限

不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法に基づく国土交通省の告示で決まっています1。賃貸の仲介では、原則として、貸主と借主の双方から受け取る合計が家賃1か月分の1.1倍（税込）以内です（長く使われていない空き家などには、貸主側の上限を上げる特例があります112）。居住用の部屋では、さらに、依頼を受けるときに承諾を得ていない限り、貸主・借主それぞれから受け取れる額は家賃の0.55か月分以内になります。

国土交通省は、家賃4万円の居住用の部屋で、借主だけが承諾した場合の例を示しています12。

  • 貸主と借主から合計で、4万円×1.1＝4.4万円まで
  • 借主から、4万円×1.1＝4.4万円まで
  • 貸主から、4万円×0.55＝2.2万円まで

不動産会社は、この3つをすべて満たす範囲で受け取ります。たとえば借主から4.4万円を受け取れば、合計の上限に達するので貸主からは受け取れません。国土交通省は、仲介を依頼するときに、上限の範囲内で額をあらかじめ合意しておくことが大切だとしています12。見積もりに「仲介手数料1か月分」とあれば、その額に自分が承諾したことになっているのかを、申込の前に確かめておくと安心です。

物件情報の読み方

物件の広告には、不動産公正取引協議会連合会などがまとめた「不動産の表示に関する公正競争規約」とその施行規則のルールがあります13。部屋を比べるときに知っておくと役に立つのは、次の3つです。

  • 「徒歩○分」は、道路距離80メートルを1分として計算し、1分未満の端数は1分に切り上げる（施行規則第9条第9号）。計算上の数字なので、内見のときに駅から歩いてみると確かめられる
  • 広さを畳数で書くときは、1畳を1.62平方メートル以上の意味で使う（同第16号）
  • 実在しない物件、すでに契約済みで取引できない物件、取引する意思のない物件の広告は「おとり広告」として禁止されている（規約第21条）。景品表示法に基づく告示でも、同じ3つが不当表示とされている14

国土交通省も、おとり広告や虚偽広告が宅地建物取引業法などで禁じられていることを、消費者向けのページで知らせています12。

内見で確かめること

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、退去時のトラブルを防ぐために、入居時にも貸主と借主が立ち会って部屋の状態を確認し、チェックリストを作っておくことを勧めています15。ガイドラインには「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」が載っていて、入居の日の立会いで使えます。内見のときに見るところの目安にもなります。

あわせて、契約書に付く特約（退去時のクリーニング費用を借主が負担する、などの取り決め）があるかも、内見の段階で聞いておきます。ガイドラインのQ&Aでは、クリーニング特約が有効かどうかは、借主が負担する内容や範囲が示されているか、本来は借主が負担しない通常損耗まで負担させる趣旨とその範囲が書かれているか口頭で説明されているか、費用が妥当か、といった点から判断されると説明しています15。

申込と入居審査

申込の段階で、書類の準備に時間がかかります。SUUMOの解説記事では、入居申込書に本人と連帯保証人の住所・氏名・連絡先、勤務先、年収、勤続年数などを書くこと、審査では主に家賃を払えるかどうかを見るため収入を確かめることが多いことを紹介しています。契約時の書類として挙げているのは、住民票、連帯保証人の住民票や印鑑証明書、収入の証明書（申込の時点で必要な場合もある）、運転免許証や健康保険証のコピーなどです。住民票や印鑑証明書は3か月以内に発行されたものを求められるのが一般的だとしています8。

連帯保証人の代わりに、家賃債務保証会社の利用を条件にする物件もあります。国土交通省は、一定の要件を満たす保証会社を登録して公表しており、保証会社を選ぶときの判断材料に使えるとしています11。同じページは、2022年12月12日の最高裁判決で使用が差し止められた条項に触れています。家賃の支払いが遅れたときに、保証会社が何らの限定なく無催告で賃貸借契約を解除できる条項などです。保証委託契約を結ぶときは、条項の内容を確かめるよう呼びかけています11。

親などに個人の連帯保証人を頼む場合、2020年4月1日以降に結ぶ契約では、保証人が負う上限額（極度額）を書面で定めていない保証契約は無効になります10。

契約と重要事項説明

契約の前に、借主は不動産会社（宅地建物取引業者）から、借りる予定の物件について知っておくべき事項の説明を受けます。これが重要事項説明です12。2022年5月18日からは、重要事項説明書や契約時の書面を、借主の承諾を得たうえで電子書面で受け取れるようになりました16。説明をオンラインで受けることもでき、対面での説明や紙の書面を選ぶこともできます12。住宅市場動向調査では、「オンラインでの重要事項説明」を経験した民間賃貸の入居世帯は3.9%でした9。

契約する不動産会社が宅地建物取引業の免許を持っているかは、国土交通省の宅建業者検索で調べられます17。国土交通省は、過去の行政処分の有無を調べられる「ネガティブ情報等検索サイト」もあわせて案内しています12。

退去に備えて知っておくこと

2020年4月1日に施行された改正民法で、借主は部屋を受け取ったあとに生じた損傷について原状回復の義務を負う一方、通常の使用による損耗や経年変化については義務を負わないことが明記されました。法務省のパンフレットでは、家具の設置による床のへこみや、テレビ・冷蔵庫の後ろの壁の黒ずみを通常損耗の例に、引っ越し作業で付けたひっかき傷やタバコのヤニ・臭いを、通常損耗に当たらない例に挙げています10。

住宅市場動向調査の同じ質問（困った経験が「ある」世帯への、普通借家についての質問）では、退去時の困りごとは「修繕費用の不明朗な請求」が16.9%で最も多くなっています9。入居時のチェックリストは、こうしたときの手がかりになります。

主要3サービスの比較

数字と表示は、2026年10月19日に各社の公式サイトで確かめたものです。「No.1」の表示は運営会社によるもので、比べている条件がそれぞれ違うため、この表から順位はつけられません。

項目 SUUMO LIFULL HOME’S アットホーム
運営会社 株式会社リクルート18 株式会社LIFULL18 アットホーム株式会社18
賃貸の掲載件数（2026年10月19日の表示） 9,421,260件5 6,382,819件6 2,498,935件（「本日の掲載件数」）7
運営会社の「No.1」表示と条件 「物件数No.1」。東京商工リサーチ調べ、2025年7月3日時点。売買と賃貸の掲載物件数の全国総合計で、他社サイトの物件情報を載せるサイトを除いた比較2 「物件鮮度No.1」。株式会社プラグの調査（2025年6月19〜23日）。賃貸の掲載物件数が上位の5サイトから各400件を選び、掲載会社や管理会社に電話で募集状況を確かめた結果19 「賃貸情報サイトで掲載不動産店舗数No.1」。「当社調べ（2025年11月時点）」とだけあり、比べたサイトや調べ方の記載はない3
掲載店舗数（運営会社の表示） 賃貸ページでは見当たらず 賃貸ページでは見当たらず 23,871店（賃貸ページの説明文。時点の記載なし）7
探し方の入口 通勤・通学時間、家賃相場など5 通勤・通学時間、家賃相場など6 通勤・通学時間、家賃相場など7
アプリ SUUMOアプリ20 LIFULL HOME’Sアプリ6 アットホームアプリ、お部屋探しアプリ「アットホームであった！」18
不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）の認定の有効期限 2026年4月1日〜2027年3月31日4 2026年4月1日〜2027年3月31日4 2026年4月1日〜2027年3月31日4
運営会社の宅建業免許（参考） 国土交通省の検索で該当なし17 国土交通省の検索で該当なし17 国土交通省の検索で該当なし17

RSCは、不動産情報サイトの運営会社がつくった自主規制ルールの団体で、認定ページは、会員企業がそのルールを守っていることと、サイトが実在することを示すものとされています4。

運営会社の宅建業免許（参考）の行は、2026年10月19日に国土交通省の宅建業者検索で社名を調べた結果で、検索で見つからなかったことだけを示しています。宅建業に当たるかどうかを判断したものではありません。3社の会社情報のページでは、事業は不動産の情報サービスやオンラインのプラットフォームなどとして説明されています18。サイトに載っているのは不動産会社が出す広告で24、問い合わせた先の不動産会社と契約を進めることになります。契約の前には、その不動産会社の免許を調べてください17。

目的別の選び方

ここからは、上の表を踏まえた筆者の考えです。

広く候補を見たいなら、各サイトの表示ではSUUMOの賃貸の掲載件数がいちばん多くなっています。ただし数え方は確かめられず、アットホームの数字は「本日の掲載件数」と名前も違います。件数だけで決めず、自分の条件で検索した結果の数を比べるのが確実です。

広告を見て問い合わせたら、すでに契約が決まっていた、という手間を減らしたい人には、LIFULL HOME’Sが物件鮮度の調査の条件を公開している点が判断材料になります。ただ、調査は2025年6月の2,000件の抽出によるもので、ページには各サイトの割合までは載っていません19。どのサイトでも、問い合わせのときに「まだ募集中か」を確かめるのが確実です。

地域の不動産会社が扱う物件も見たいなら、アットホームは掲載店舗数の多さを打ち出しています。ただし根拠は「当社調べ」とだけ書かれていて、比べ方は示されていません3。

筆者がすすめるのは、同じ条件を2つ以上のサイトで保存して見比べる方法です。国土交通省の説明では、不動産会社が賃貸物件の情報をレインズ（不動産会社どうしの物件検索システム）に登録すると、全国の不動産会社がその情報を見られるようになります12。同じ部屋を別の不動産会社が扱っていることもあるので、見比べると、初期費用の見積もりを比べる機会ができます。

困ったときの相談先

困りごと 相談先
契約や広告のトラブル全般 消費者ホットライン188。近くの消費生活センターなどを案内してくれる。相談は無料で、通話料はかかる21
不動産会社の免許や処分歴を知りたい 国土交通省の宅建業者検索とネガティブ情報等検索サイト1217
退去時の費用で話がまとまらない 原状回復ガイドラインの第2章（少額訴訟、裁判外の紛争処理、行政機関への相談）15

出典

出典は脚注にまとめました。確認日はいずれも2026年10月19日です。

脚注

  1. 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号、令和6年7月1日施行）。第4（貸借の媒介）を参照。https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750229.pdf ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  2. SUUMO「物件を広告掲載したい不動産会社様へ」（「物件数No.1」の注記）。https://suumo.jp/edit/oudan/welcome/ ↩ ↩2 ↩3

  3. アットホーム「掲載不動産店舗数No.1」のページ（根拠の記載は「当社調べ（2025年11月時点）」のみで、比較したサイトや調査方法の記載はない。情報審査活動の説明。2026年10月19日確認）。https://www.athome.co.jp/athome/post_company/b/ ↩ ↩2 ↩3

  4. 不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）の認定証明ページ。SUUMO https://www.rsc-web.jp/nsp/sw_suumo.html 、LIFULL HOME’S https://www.rsc-web.jp/nsp/sw_homes.html 、アットホーム https://www.rsc-web.jp/nsp/sw_athome.html ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  5. SUUMO 賃貸トップ（「掲載件数：賃貸物件（9421260件）」の表示。2026年10月19日21時ごろ閲覧）。https://suumo.jp/chintai/ ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  6. LIFULL HOME’S 賃貸トップ（「掲載賃貸物件数 6,382,819件」の表示。2026年10月19日21時ごろ閲覧）。https://www.homes.co.jp/chintai/ ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  7. アットホーム 賃貸トップ（「本日の掲載件数 2,498,935件」の表示と、ページ説明文の「23,871店」。2026年10月19日21時ごろ閲覧）。https://www.athome.co.jp/chintai/ ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  8. SUUMO「賃貸契約の流れとスケジュール（期間）を押さえて、初めてでもスムーズな部屋探しを！」（2026年5月14日更新。取材協力 ハウスメイトマネジメント 伊部尚子さん）。https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_room/chintaikeiyaku_nagare/ ↩ ↩2

  9. 国土交通省住宅局「令和7年度 住宅市場動向調査 報告書」（令和8年7月公表）。民間賃貸住宅は、2024年4月〜2025年3月に三大都市圏で入居した世帯が対象（調査票配布数は約600）。探した方法 p.297、インターネットの活用 p.296、家賃・共益費 p.314、敷金 p.315、礼金 p.316、仲介手数料 p.317、更新手数料 p.318、その他費用 p.319、困った経験 p.320〜321（問23）、家賃の負担感 p.322、三大都市圏の範囲 p.18。https://www.mlit.go.jp/report/press/content/002012180.pdf ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8 ↩9 ↩10 ↩11

  10. 法務省「2020年4月1日から賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」（パンフレット）。https://www.moj.go.jp/content/001399957.pdf ↩ ↩2 ↩3

  11. 国土交通省「家賃債務保証業者登録制度」。https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000024.html ↩ ↩2 ↩3

  12. 国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」（仲介手数料の計算例、IT重説と書面の電子化、おとり広告、宅建業者の調べ方、レインズ）。ページに更新日の記載なし。https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8 ↩9

  13. 不動産公正取引協議会連合会「不動産の公正競争規約」（規約集、2025年8月26日付のPDF）。表示規約第21条、表示規約施行規則第9条第9号・第16号。https://www.rftc.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2025/08/20250826_kiyakushuu.pdf ↩

  14. 消費者庁「不動産のおとり広告に関する表示」（昭和55年公正取引委員会告示第14号の説明）。https://www.caa.go.jp/policies/policy/representation/fair_labeling/representation_regulation/case_003 ↩

  15. 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（平成23年8月）。https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html 、同Q&A https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000024.html 、改訂の公表資料 https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000060.html ↩ ↩2 ↩3

  16. 国土交通省 報道発表「不動産取引時の書面が電子書面で提供できるようになります。」（令和4年4月27日、施行は令和4年5月18日）。https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00036.html ↩

  17. 国土交通省「宅地建物取引業者 検索」。https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  18. 各運営会社の会社情報（2026年10月19日確認）。リクルートの事業概要ではSUUMOを「オンラインプラットフォーム及び新築マンション/注文住宅購入に関する相談カウンター」と説明。リクルート「事業概要」https://www.recruit.co.jp/company/business/ 、LIFULL「会社概要」https://lifull.com/company/ 、アットホーム「会社概要」https://athome-inc.jp/company/outline/ ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  19. LIFULL HOME’S「物件鮮度No.1」の評価についてのページ（調査会社・期間・方法の記載あり。各サイトの割合などの結果の数字は載っていない。2026年10月19日確認）。https://inquiry.homes.co.jp/bukkensendo ↩ ↩2

  20. SUUMO「SUUMOアプリを活用しよう」。https://suumo.jp/edit/app/ ↩

  21. 消費者庁「消費者ホットライン」。https://www.caa.go.jp/policies/policy/local_cooperation/local_consumer_administration/hotline/index.html ↩